Investiční byt na hypotéku: napočítám to za vás

"Pronájem mi pokryje splátku" slyším jednou za čtrnáct dní. Pak si sednem a počítáme doopravdy. Výsledek je vždycky trochu jiný, než člověk čekal.

Hrubý výnos vs. čistý výnos

Byt za čtyři miliony, pronájem 18 000 Kč měsíčně. Hrubý výnos je 5,4 %. Zní to dobře.

Teď od toho odečteme: správu bytu (6 až 8 % z nájmu, pokud to neděláte sami), opravy a údržbu (odhadem 1 až 1,5 % z hodnoty bytu ročně), pojištění, daň z příjmu z nájemného a průměrně jeden měsíc prázdno za rok.

Po všem tomhle jde čistý výnos na zhruba 3 až 3,5 %. U hypotéky za 4,5 % to je záporný cashflow. Každý měsíc platíte z vlastní kapsy.

Ale majetek přece roste, ne?

Ano, nemovitosti v Česku historicky rostou. Průměrně kolem čtyř až pěti procent ročně, v Praze více. Takže celkový výnos, renta plus apreciace, dává smysl.

Problém je likvidita. Nemovitost neprodáte za hodinu. Neprodáte ji za cenu, kterou chcete. A v mezidobí platíte hypotéku, opravy a daně.

Porovnejte to s diverzifikovaným ETF portfoliem, které historicky vynáší sedm až osm procent ročně, je likvidní a správa zabere pár minut měsíčně.

Kdy investiční byt smysl dává

Dává smysl, když máte dost vlastního kapitálu (alespoň třicet procent), kupujete v lokalitě se silnou a trvalou poptávkou po nájmu a nepovažujete to za náhradu diverzifikovaného portfolia, ale za jednu z vrstev.

Nemá smysl, když to kupujete proto, že "nemovitosti jsou jistota", přitom nemáte žádné jiné úspory. Nebo když celý váš plán na důchod zní: jednou prodám barák.

Co se vždy vyplatí

Nechat si celé číslo napočítat. Víc, než si myslíte, záleží na načasování nákupu, výši vlastních zdrojů, sazbě hypotéky a lokalitě.

Přinesete mi čísla, já vám napočítám celý scénář, včetně srovnání s alternativním investičním portfoliem.